Eigen huis blijft prima investering


Eigen huis

De huizenprijzen gaan gierend hard naar beneden. Beetje sneu voor huizenbezitters zoals ikzelf. Een huis kopen is vast geen goede investering voor de toekomst? Of valt dat wel mee…?

Ik ben huiseigenaar. Ik woon in een comfortabele en ruime tussenwoning. Niets bijzonders aan, maar ook niets mis mee. Om de koop van de woning mogelijk te maken heb ik indertijd een hypotheek afgesloten. Die hypotheek kost mij maandelijks een stevig bedrag aan rente en aflossing. Ook na verrekening van de hypotheekrenteaftrek is dat een behoorlijke som geld.

De woningmarkt verkeert in crisis en de huizenprijzen dalen. Per saldo is mijn hypotheekschuld misschien groter dan de waarde van mijn huis. Dat wordt de komende jaren waarschijnlijk nog erger. Dus als ik nu mijn huis zou willen verkopen krijg ik er misschien minder voor terug dan ik er voor heb betaald. In dat geval zit ik misschien ook nog met een restschuld.

Dames en heren, het is nog erger. Als mijn huis significant minder waard zou worden dan mijn hypotheekschuld, dan kan mijn bank mij verplichten om extra geld af te lossen. Als ik dat niet zou doen kan de bank er toe over gaan mijn huis gedwongen te verkopen. In zo’n geval krijg ik nog minder geld voor mijn huis en wordt mijn restschuld nog groter.

Daarbij dien ik als huiseigenaar ieder jaar OZB (Onroerendezaakbelasting) en Huurwaardeforfait te betalen. En als mijn dak lekt, de kozijnen verrot zijn of het metselwerk van mijn gevel gevoegd moet worden, dan betaal ik dat als huiseigenaar allemaal zelf.

Voor sommige lezers zullen de bovenstaande alinea’s voldoende zijn om nooit meer een huis te willen kopen.

Toch ligt het allemaal niet zo simpel.

Akkoord, wie een huis koopt, koopt daarmee ook een deel van de bovenstaande nadelen of de risico’s dat die nadelen zich zullen voordoen. Maar het kopen van een huis biedt ook belangrijke, vooral financiële voordelen. Ik zal er een aantal opsommen.

1) Kopen is goedkoper dan huren

Toen ik mijn huis kocht waren de netto maandlasten voor een huiseigenaar gemiddeld aanzienlijk lager dan de maandlasten van een huurder die in een vergelijkbare woning woonde. Zelfs als je de kosten van onderhoud, de OZB en het Huurwaardeforfait meerekent. Gezien de dalende huizenprijzen en de stijgende huren is dat verschil alleen maar groter geworden.

Dankzij het feit dat ik mijn woning heb gekòcht, kan ik er in wonen. Als ik een vergelijkbare woning had willen huren was dat vele honderden Euro’s per maand duurder geweest. En dat had ik niet kunnen betalen.

Kortom: wie een huis koopt kan over het algemeen voor het zelfde geld veel mooier wonen dan een huurder. Dat is ook logisch. Want verhuurders verhuren woningen om er geld mee te verdienen. Bovenop alle kosten die zij als huiseigenaar al hebben, rekenen zij nog eens een winstmarge, en die zal de huurder moeten betalen.

Deze vergelijking gaat uiteraard niet altijd op. Zo zijn er huurders die door de overheid worden onderhouden met een dikke huursubsidie. In een aantal gevallen kunnen die huurders goedkoper uit zijn dan kopers. Ook zijn er mensen die lang geleden een woning hebben betrokken met een zeer lage huur die maar mondjesmaat is gestegen. Die mensen gaan juist veel meer betalen wanneer zij gaan kopen. Daarbij zijn er, soms in iets minder geliefde wijken, ook goedkope huurwoningen beschikbaar. De verhuurders kunnen dat bezit soms moeilijk verkopen of verhuren waardoor zij de huur in die gevallen soms erg laag houden. In andere gevallen moet je eerst jaren op een wachtlijst staan, of zwak, ziek en misselijk zijn voordat je voor zo’n goedkope woning in aanmerking komt. Hoe dan ook, over het algemeen is kopen goedkoper dan huren.

2) Geen wachtlijst

Wie een huis koopt kan dat vandaag doen; er bestaat geen wachtlijst voor koopwoningen. Dit in tegenstelling tot de huurmarkt. Daarover lees ik soms klachten van mensen die beweren al 10 jaar op een wachtlijst te staan voor een flatje. In sommige gebieden in steden zoals Amsterdam en Utrecht schijnt die wachtlijst op te lopen tot circa 15 jaar. In die gevallen vraag ik mij af waarom mensen überhaupt nog op zo’n plek willen wonen. Maar goed, de huizenkoper heeft daar dus geen enkele last van. Die kan in de meeste Nederlandse steden uit een ruim aanbod van koopwoningen kiezen. En over de prijzen valt de laatste jaren steeds makkelijker te onderhandelen.

3) Vaste maandlasten

Wie een huis koopt, en dat huis financiert met een hypotheek, heeft in Nederland de keuze om de hypotheekrente langdurig (bijvoorbeeld 20 jaar) vast te zetten. Wie dat doet, heeft 20 jaar lang geen stijging in zijn maandelijkse woonlasten. En wat nu een stevig maandelijks bedrag lijkt, stelt over 20 jaar waarschijnlijk nog weinig voor.
Wie zijn rente 20 jaar vastzet, ziet in feite met iedere salarisverhoging zijn maandlasten kleiner worden. Zeer plezierig voor de portemonnee.

De huren in Nederland stijgen echter voortdurend. Volgens het CBS (bron: statline.cbs.nl) zijn de huren in Nederland de afgelopen 52 jaar ieder jaar gestegen. Dat ging vroeger met reusachtige percentages. De afgelopen 10 jaar zijn de huurverhogingen echter historisch laag geweest. Desondanks is de gemiddelde Nederlandse huurwoning 22,4% duurder dan 10 jaar geleden. Kortom: huurde u in 2002 een flatje van € 500, dan betaalt u nu € 612,25 voor dat zelfde flatje.

We maken de rekensom nog iets confronterender. Dat ‘goedkope’ flatje waarvan de huur in 2002 € 500 Euro bedroeg, zou u de afgelopen 10 jaar ruim € 67.000 Euro aan huur hebben gekost. Wablief? Wie echter in 2002 een flatje had gekocht, daarvoor een hypotheek afsloot met vaste netto maandlasten van € 500, zou de afgelopen 10 jaren in totaal € 7.000 minder aan maandlasten hebben betaald dan de huurder uit het vorige voorbeeld.

4) Baas in eigen huis

Het is reeds eerder gesteld; huiseigenaren betalen zelf het onderhoud van hun woning. Overigens gaat dat in het geval van appartementen vaak door het maandelijks storten van een gering bedrag op een rekening van de vereniging van eigenaren. Het onderhoud wordt dan meestal uitbesteed aan een gespecialiseerd bedrijf zodat de huiseigenaren er zelf geen omkijken naar hebben. Die krijgen gewoon af en toe een brief dat de gevel wordt geschilderd of dat de CV-ketels worden vervangen.

Overigens betalen huurders ook hun eigen onderhoud. Dat verrekent de huisbaas gewoon in de huur. En dat is een van de redenen waarom huren vaak zo duur is. Huurders hebben daarbij nog het nadeel dat ze zelf verantwoordelijk zijn voor het kleine onderhoud van hun woning, zoals het schilderwerk aan de binnenkant. Ze kunnen daar zelfs door de huisbaas op worden aangesproken.

Maar waar ik naartoe wilde is dat de huiseigenaar, in tegenstelling tot de huurder, zelf bepaalt wanneer er wat aan de woning wordt gedaan. De huiseigenaar kiest zelf zijn eigen keuken en badkamer en hoeft geen genoegen te nemen met het goedkope keukenblok of de foute kleur toiletpot die de huurder nu eenmaal wel zal moeten accepteren. En als een huiseigenaar vindt dat er nu iets moet worden vervangen of gerepareerd in zijn huis, dan laat hij dat nu ook doen. Sommige huurders moeten echter maanden of zelfs jaren wachten tot de huisbaas in actie komt.

En uiteindelijk bepaal je als huiseigenaar zelf voor een belangrijk deel hoeveel kosten je kwijt bent aan onderhoud. Er zijn voldoende onderhoudsarme koopwoningen beschikbaar. Wie zo’n huis koopt heeft nauwelijks onderhoudkosten.

5) Uiteindelijk woon je ‘gratis’

Dan is er de hypotheekconstructie. Wie verstandig is neemt daarin een vorm van afbetaling op. Aflossingsvrij is zó 2011. Wie zijn hypotheek in 30 jaar aflost zal op zijn oude dag verlost zijn van maandelijkse woonlasten. Dat scheelt een reusachtige kostenpost die zich op dat moment direct vertaalt naar een aanzienlijk hoger besteedbaar inkomen. Kortom, het aflossen van een hypotheek werkt uiteindelijk als een stevig aanvullend pensioen. Huurders moeten echter tot hun laatste adem huur blijven betalen.

6) Opbouw van vermogen

En dan is er tenslotte de waardestijging of in ieder geval de restwaarde van de koopwoning. Gezien de huidige prijsdalingen van koopwoningen is dit een aspect dat nogal eens over het hoofd wordt gezien. Een woning, zeker wanneer deze op eigen grond staat, is een waardevol bezit. En wie er voor kiest een woning te kopen in de meer gewilde gebieden in het westen en midden van Nederland, heeft een redelijk grote kans dat zijn woning over 10, 20 of 50 jaar nog steeds een leuk kapitaal waard is. Er zijn zelfs goede redenen om aan te nemen dat tegen die tijd koopwoningen een stuk duurder zijn dan vandaag de dag.

Wie dus uiteindelijk met pensioen gaat, zijn hypotheek heeft afgelost en daardoor vrijwel gratis woont, heeft ook nog een kapitaal bezit opgebouwd dat, indien dat gewenst is, voor veel geld kan worden verkocht. Hoe dan ook kan de woning of de opbrengst daarvan worden doorgegeven aan kinderen en kleinkinderen die daarmee de basis leggen voor een leven zonder financiële zorgen.

Het moge duidelijk zijn. Ik geloof krachtig in het verschijnsel koopwoning. Wie op het goede moment de juiste woning koopt voor een leuke prijs, legt de basis voor een zonnige financiële toekomst. Een crisis op de woningmarkt doet daar weinig aan af.


(2521 views)