Hoe ver dalen de huizenprijzen in 2009?


naar beneden

Vorige maand (op 3 december 2008) heeft makelaarsclubje NVM bekend gemaakt dat Nederlandse woningen naar verwachting in 2009 5 procent in prijs zullen dalen. Aangezien de NVM er belang bij heeft dat woningen juist duurder worden mag je dit bericht best met een korreltje zout nemen. Indien de NVM spreekt van een prijsdaling van 5 procent dan zal ze misschien in het achterhoofd rekening houden met een veel grotere prijsdaling. Interessant was dat Het Kadaster nog geen 3 weken later bekend maakte dat de huizenprijzen al 5 procent in één maand waren gezakt. De makelaars, die grofweg over de zelfde prijsgegevens beschikken als het kadaster, hadden zich kennelijk volkomen misrekend, want dit hadden zij niet zien aankomen.

Is het een reële gedachte dat de huizenprijzen de komende jaren flink gaan dalen? Ja en Nee.

Ja, want het lijkt er op dat de economische crisis waar wij door de media in worden gekletst ook echt gaat plaatsvinden. Dus ligt het voor de hand dat Nederlanders minder snel een huis zullen kopen en daardoor zakken wellicht de prijzen.

Ja, want met huizenprijzen werkt het zo dat als we allemaal denken dat ze gaan zakken, dan gebeurt dat ook.

Het veel gehoorde argument dat Nederlandse huizen veel te duur zijn vind ik niet zo overtuigend. Ik heb al herhaaldelijk op deze website laten zien dat wie zich een beetje inspant makkelijk voor weinig geld een huis kan kopen. En in vergelijking met de bevolkingsdichtheid zijn de huizenprijzen niet zo vreselijk hoog.

Verder zijn er gewoon nog veel factoren die bijdragen aan een hoge(re) huizenprijs.

Nederland heeft nog altijd heel veel inwoners op een klein stukje grond. En zo lang Nederland een relatief rijk, stabiel en veilig land is, zullen de immigranten blijven toestromen. Nederland wordt dus steeds voller en dat draagt bij aan een stijging van de huizenprijs.

Banken houden op dit moment de hand op de knip en zijn zuinig met het verstrekken van hypotheken. De rente daalt ondertussen in hoog tempo. Zodra banken weer gewoon overgaan tot hun core business, en dat is het verstrekken van leningen, komt er bij zo’n lage rente een run op koopwoningen. En dat kan de prijs van huizen weer razendsnel omhoog brengen.

Nee, want de woningproductie is in Nederland al jaren veel te laag om de verouderende woningvoorraad te voorzien van voldoende kwalitatieve woningen. Nederland heeft gewoon te veel woningen die niet aansluiten op de eisen van de huidige woonconsument. Kleine, verouderde flatjes in de mindere volksbuurten zijn al jaren niet aan de straatstenen te slijten. Dat is niets nieuws. Maar ruime, moderne en goed onderhouden woningen in de betere buurten zullen voorlopig schaars blijven. De woningen die er kortom toe doen zullen waarschijnlijk niet zo snel in prijs zakken.

Maar als ik een getal moet noemen: ik houd het op een prijsdaling van circa 10 procent in 2009 en nog eens het zelfde voor de jaren daarna. Ik denk dat de Nederlandse huizenprijzen daarna weer zullen aantrekken.


(2244 views)

3 Comments on Hoe ver dalen de huizenprijzen in 2009?

  1. Wat voor mij interessant is om te weten wat het over 30 jaar nog waard is als ik dan niet onder de grond lig :D

  2. Je argument dat de crisis is aangepraat is slechts voor een klein deel waar. De bron: de amerikaanse huizenmarktcrisis is wel degelijk op keiharde waarheid gebaseerd. De CMO’s etc, heeft er voor gezorgd dat wij daar ook last van hebben. Fortis is niet voor niets gered. ING hetzelfde. Allerlei andere Europese banken netzo.

    Veel te hoge leningen die niet opgebracht konden worden in Amerika, gebeurt nu ook hier. Dit wordt inderdaad ook aangepraat, maar dat neemt niet weg dat er in Nederland ook gewoon veel te veel is geleend.

    Ten Tweede. Ik vind dat je als je bovengemiddeld verdient, je gewoon, geniddeld genomen, een eensgezinswoning moet kunnen kopen. Dat lijkt me een normale en redelijke norm. Nou nee, dus. En niet heel lang geleden kon dat wel. Dus: huizenprijs is wel veel te hoog. En die prijs is oneigenlijk opgedreven door het veel te veel kunnen lenen, wat ook nog eens gesubsidieerd wordt. Het is de hoogste tijd dat daar een correctie op komt.

  3. Administrator // June 5, 2009 at 10:36 pm //

    Hallo Patrick,

    Bedankt voor je reactie!

    De betalingsproblemen van Amerikaanse huizenbezitters bedragen minder dan één procent van het Bruto Nationaal Product van de Verenigde Staten en bieden volstrekt geen verklaring voor een wereldwijde economische recessie.

    Dat Fortis ‘gered’ is, is geen bewijs voor de stelling dat de recessie ons niet is aangepraat. Idem voor ING.
    De overname van Fortis door de Nederlandse staat heeft niets met een recessie te maken (die bestond toen nog niet) maar met prutswerk van de managers van Fortis. Zij kochten ABN-AMRO voor 24 miljard Euro. De rente op de schuld die daaruit ontstond bracht Fortis op de rand van de afgrond.

    Dat je met een bovengemiddeld inkomen een eengezinswoning zou moeten kunnen kopen vind ik een nobel streven, maar niet vanzelfsprekend. Woningbezit is iets anders dan wonen. Woningbezit is een luxe-artikel. Een woningbezitter koopt behalve een stapel stenen (plus eventueel een stuk grond) het risico van eigendom (stormschade, waterschade, houtrot, enzovoort) maar plukt mogelijk op lange termijn de vruchten van het genomen risico. Woningbezit is dus een vorm van beleggen op een voor particulieren nogal forse schaal. Waarom zou iedereen met een ‘bovengemiddeld’ inkomen zich dat moeten kunnen veroorloven? Misschien moeten veel van deze mensen gewoon een woning huren. Dan hebben ze ook een dak boven hun hoofd.

    Maar als er toch gekocht zou moeten worden: gezinswoningen zijn bedoeld voor gezinnen. Het gemiddelde huishoudinkomen ligt in Nederland rond de 60.000 Euro bruto per jaar. Volgens de ‘4,5 keer bruto’ norm krijg je daar een hypotheek van 275.000 Euro voor. Daar koop je in Nederland precies de gemiddelde woning (250.000 Euro) plus kosten koper voor. Voor zo’n bedrag koop je zelfs op veel plekken in de Randstad een behoorlijk riante doorzonwoning met tuin voor en achter. Lijkt dus redelijk in balans.

    Hans

Leave a comment

Your email address will not be published.


*