Staat jouw hypotheek onder water? En wat nu?


Al mijn hele leven propageer ik de voordelen van het bezit van een eigen woning. De laatste jaren heb ik op deze site verschillende artikelen hierover gepubliceerd. Zoals in dit artikel: Eigen huis blijft prima investering

Toch zijn er ook nadelen verbonden aan het hebben van een eigen woning: bijvoorbeeld dat je huis ‘onder water’ kan staan. Dat betekent dat de waarde van de woning niet meer toereikend is om de resterende hypotheekschuld te betalen. Als je in zo’n situatie je huis gedwongen moet verkopen houd je een restschuld over. En ook als je niet hoeft te verkopen, maar je huis staat te ver onder water, kan de bank je dwingen om extra aflossingen te doen. Bloody hell!

Onder water
(Onder water. Daar zijn huizen niet op gebouwd…)

Een huis onder water was de afgelopen jaren de nachtmerrie van elke eigenwoning-bezitter. Want vanaf 2008 was sprake van een daling van de huizenprijzen.

Boe-roepers die nog geen eigen huisje hadden bemachtigd, voorspelden luidkeels dat de huizenprijzen dramatisch zouden kelderen. Dat roepen zij trouwens nog steeds.

Maar het is niet gebeurd. De huizenprijzen daalden van 2008-2013 beheerst, stapje voor stapje. Ondanks dat van maand tot maand wel eens incidentele scherpe dalingen optraden in de huizenprijzen. In 2013 bereikten de huizenprijzen een (voorlopig?) dieptepunt met een daling van circa 21% ten opzichte van het hoogtepunt van de markt.

De kranten stonden vervolgens vol met hitsige berichten: half Nederland zou een huis hebben dat onder water stond. ING schatte in 2013 dat dit in werkelijkheid voor circa 25% van de hypotheken gold. De Nederlandsche Bank hield het toen op circa 1,3 miljoen huishoudens. Al met al zorgwekkende aantallen.

Van 2013 tot 2015 zijn de huizenprijzen echter enigszins opgekrabbeld. De gemiddelde Nederlandse woning is daardoor anno maart 2015 nog maar 14% minder waard dan tijdens het hoogtepunt van de markt in 2008. Door het kennelijke aantrekken van de woningmarkt neemt het aantal huizen dat onder water staat gestaag af. De Rabobank becijferde het aantal onlangs op circa 900.000. Zie dit artikel over huizen onder water. Volgens het CBS heeft Nederland ongeveer 7,6 miljoen huishoudens. Dat betekent dat nog steeds circa 12% van de huishoudens te maken heeft met een huis dat onder water staat.

Ik behoor waarschijnlijk nèt wel tot die huishoudens. En misschien nèt niet. Het is moeilijk te zeggen. Moet ik nu balen?

Dat doe ik nog maar niet. Als mijn huis onder water staat is dat alleen vervelend als ik het verkoop. Want dan houd ik immers een restschuld over. Zolang daar geen aanleiding voor is doe ik dat niet.

Ik heb mijn huis gekocht op een moment dat dicht lag bij het hoogtepunt van de markt. Mijn hypotheek is een zogenoemde ‘tophypotheek’; dat wil zeggen dat ik indertijd meer geld heb geleend dan de waarde van mijn woning. Wie toen een huis kocht was nog verplicht 10% procent ‘kosten koper’ (waarvan 6% overdrachtsbelasting, wat een diefstal!) af te dragen. Vrijwel iedereen, ook ik, financierde die kosten in de hypotheek. Een gemiddelde huiseigenaar, zoals ik, begon in die tijd vanaf de eerste dag direct met een restschuld van € 25.000.

Die restschuld kon maar op twee manieren verdwijnen:
– Door het stijgen van de huizenprijzen, maar zoals gezegd daalden de huizenprijzen juist.
– Door het verkleinen van de hypotheekschuld, maar veel huiseigenaren losten niets af. Dus de hypotheekschuld bleef gelijk.

Hoe zit dat voor mij persoonlijk?

De vraag- en verkoopprijzen van de huizen in mijn omgeving lijken weinig gedaald sinds de top van de markt. In mijn buurtje (70 woningen) staat ongeveer een of twee keer per jaar een huis te koop. Meestal is zo’n huis redelijk snel verkocht. Op dit moment staan 2 huizen zoals dat van mij te koop. Zodra ze verkocht zijn zal ik via de Koopsomtelefoon van het Kadaster de verkoopprijzen opvragen. Daaruit kan ik grofweg de actuele waarde van mijn eigen huis afleiden. Sinds 2008 zijn die feitelijke verkoopprijzen voor het type woningen waar ik in woon niet veel gedaald. Die verkoopprijzen liggen in de regel zo’n 5% onder de prijs die ik er voor heb betaald. Maar er is vorig jaar ook zo’n huis verkocht voor een prijs die juist hoger lag dan wat ik er op het hoogtepunt van de markt voor heb betaald.

Dan is er nog mijn hypotheekschuld. Ik heb gekozen voor een hypotheek waarvan ik een groot deel in de loop van de jaren aflos. Ik betaal een premie die in een pot wordt gestopt waarop ik een vaste spaarrente krijg vergoed. De premie die ik in de pot stop blijft door de jaren heen gelijk. Maar het bedrag aan spaarrente dat wordt uitgekeerd is ieder jaar hoger. Daardoor groeit het spaartegoed in mijn hypotheek steeds sneller.

Al met al: mijn huis staat mogelijk ietsje onder water, en dat effect wordt groter als de huizenprijzen weer zouden gaan dalen. Maar mijn hypotheekschuld wordt door het gespaarde tegoed in de hypotheek ieder jaar kleiner, en dat verkleint de onderwaterstand steeds sneller. Voor mij is het break-even punt erg dichtbij. Bij gelijkblijvende huizenprijzen passeer ik dat dit jaar of volgend jaar.

Vanaf het moment dat de huizenprijzen structureel gaan stijgen treedt in combinatie met het snel verkleinen van de hypotheekschuld een dubbel effect op. De onderwaterstand wordt vanaf dat moment in een spectaculair tempo omgezet in een overwaarde.

Overwaarde? Hoe durf ik het te noemen!
Die tijd was toch voorbij? Wij hadden toch afgesproken dat dat tijdperk nooit meer terug komt?
Een huis is toch om in te wonen en niet om mee te beleggen?

Kom op nou…
Wereldwijd worden huizen al eeuwen gezien als een investering die geld kan, mag of zelfs moet opleveren.
Dacht u nu werkelijk dat u en ik gaan meemaken dat dat eeuwenoude principe zal ophouden te bestaan?
Ik denk het niet.

In mijn geval moeten de huizenprijzen wel heel erg hard gaan dalen om ooit nog de groei van mijn prijzenpot’ te overstijgen. Zolang ik mijn huis niet hoef te verkopen maak ik mij maar geen zorgen. Ik wacht gewoon rustig af wat er gaat gebeuren.

Staat jouw huis onder water? En hoe ga je daar mee om?


(1287 views)

Leave a comment

Your email address will not be published.


*