Wel of niet je hypotheek (extra) aflossen?


Tegenwoordig is het hip om extra aflossingen te doen op je hypotheek. De overheid moedigt ons er toe aan en zelfs de banken lijken te vinden dat Nederlanders vroegtijdig hun hypotheek moeten aflossen. Als de bank vindt dat u extra moet aflossen op uw hypotheek, is er iets geks aan de hand. Want de bank verdient juist meer geld naarmate u meer geld van de bank leent. Tijd dus voor een kritische beschouwing…

Hoewel ik geen behoefte heb u inzicht te geven in de precieze cijfers van mijn eigen hypotheek, zal ik mijn eigen hypotheek wel als referentiekader. Mijn eigen hypotheek is namelijk voor wat betreft de constructie en het bedrag representatief voor een zeer grote groep hypotheken die de afgelopen 10-15 jaar is afgesloten.

dakpannan
(Je eigen huis kopen was de afgelopen 50 jaar in Nederland zeer populair!)

Stelt u zich een Nederlander voor die in 2008 een woning heeft gekocht met een gemiddelde prijs, dat was toen circa € 250.000. Indertijd was sprake van ‘kosten koper’ van circa 10 procent. Wie zo’n woning wilde kopen zonder inbreng van eigen geld sloot in zo’n geval een hypotheek af van € 275.000. En dan was er in zo’n hypotheek nog niet eens financiering opgenomen voor een eventuele verbouwing. Dus bij veel hypotheken kwam er nog een bedragje bij.

De hypotheek van zo’n huizenkoper stond dus direct “onder water” want de waarde van het huis was vanaf dag één minder dan het in de hypotheek geleende bedrag. In dit geval geval bedroeg het ‘negatieve saldo’ direct € 25.000. Op zich een smak geld maar het uitgangspunt in die tijd was dat de huizenprijzen op de lange termijn omhoog zouden gaan. Wanneer de huizenprijzen 3% per jaar stijgen, heb je die € 25.000 al in 3 jaar terug verdiend. Dus anno 2008 was het eigenlijk geen probleem dat vrijwel iedere hypotheek direct na het afsluiten ‘onder water’ stond.

De Nederlandse huizenprijzen tot aan 2008
De Nederlandse huizenprijzen tot aan 2008

Maar het liep anders. Want 2008 bleek de voorlopige top te zijn van de Nederlandse huizenmarkt. In de periode 2008-2014 daalden de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met circa 20%.

Veel Nederlanders die hun woning de afgelopen 10 jaar hebben gekocht staan nu ‘onder water’.
Volgens het CBS geldt inmiddels zelfs voor 1,4 miljoen Nederlandse huishoudens dat hun koopwoning minder waard is dan het bedrag van de hypotheekschuld. Als zij hun huis zouden moeten verkopen hebben zij geen winst maar houden zij een restschuld over.

Deze issues verschillen regionaal nog al. In wijken met sociaal-economische achterstanden wordt de problematiek van ‘onderwaterstand’ versterkt door bijvoorbeeld werkloosheid en echtscheidingen. Zelf woon ik in een buurt met relatief weinig sociaal-economische problemen. En hoewel er in mijn eigen straat vrijwel nooit huizen te koop staan, en het dus moeilijk is een beeld te krijgen van de actuele verkoopprijs van mijn huis, staat ook mijn hypotheek mogelijk onder water.

Gelukkig heeft onze overheid het beste met ons voor, toch? Daarom wil zij dat wij onze hypotheken versneld aflossen. Wie een hypotheek afsluit zonder annuïtaire aflossing krijgt tegenwoordig geen hypotheekrenteaftrek meer. En wie straks nog een huis wil kopen moet eerst 20% van de koopsom uit eigen zak aanbetalen. Althans, het lijkt of onze overheid die kant op wil gaan. Zo behoedt onze overheid ons voor een onbezonnen aankoop. Zelfs de banken gaan zich er nu mee bemoeien. Zij werken aan regelingen om extra aflossen aantrekkelijker te maken.

Lekker extra aflossen op je hypotheek. Helemaal 2014. Je bent helemaal gek als je het niet doet. Toch?

Volgens mij is dit echter een ‘foplossing’. Want het probleem bestaat in de meeste gevallen helemaal niet. En degene die ervan profiteert, dan bent u natuurlijk niet, dat is onze overheid zelf. En uw bank natuurlijk.
Hoe zit dat precies?

Als ik bijvoorbeeld zou beschikken over een spaarrekening met € 50.000 wil onze overheid heel graag dat ik dat bedrag aflos op mijn hypotheek. Klinkt verstandig, want dan wordt mijn schuld kleiner en ga ik minder hypotheekrente betalen. Dat is ook voor mij goed, zo zegt onze overheid.

Maar de afgelopen 10 jaar is de hypotheekrente historisch laag geweest. Na verrekening van de hypotheekrenteaftrek blijft voor mijzelf een netto hypotheekrente van minder dan 3% per jaar over. Het gaat niet om een variabele rente die zo weer kan stijgen, nee, mijn rente staat 20 jaar vast. Als ik in zo’n geval € 50.000 extra aflos scheelt dat bijna 1500 hypotheekrente per jaar. Dat is een mooie winstpakker, zou je denken.

Maar het ligt net iets anders. Want als ik dat bedrag aflos op mijn hypotheek kan ik die € 50.000 echter niet meer op een spaarrekening zetten, dus loop ik rente-inkomsten mis. Maar de huidige spaarrente stelt toch niets meer voor? Nou, dat valt wel mee.

Rabobank biedt op het moment dat ik dit schrijf langjarige (20 jaar) deposito’s met 3,5% spaarrente. Diverse andere grote banken bieden bijvoorbeeld 3,2% voor 10 jaar vast. Als ik zou besluiten die € 50.000 niet af te lossen op mijn hypotheek, maar juist in zo’n deposito zou stoppen, dan vang ik € 1750 per jaar aan rente. Dat is meer geld dan het bedrag dat ik bespaar (€ 1500 per jaar) als ik had afgelost. ik houd namelijk € 250 netto per jaar over! Als ik dat deposito 20 jaar vastzet vang ik dus in totaal netto € 5.000 extra aan rente-inkomsten. Gewoon omdat ik niet heb afgelost op mijn hypotheek!

Veel mensen zijn huiverig voor deposito’s met een lange termijn. Ze hebben angst om hun geld 10 of 20 jaar vast te zetten. Die angst is in dit geval volkomen ongegrond. Want een deposito kan vrijwel in alle gevallen worden open gebroken zodat je weer wel bij je geld kan. Je betaalt dan natuurlijk wel een boete. Maar wie geld aflost op zijn hypotheek kan nooit meer bij dat geld! Kortom, niet je hypotheek extra aflossen maar je geld gewoon op een langjarig deposito met veel rente zetten, levert in sommige gevallen meer geld op.

Waarom wil onze overheid dan toch dat u aflost?

Wel, u weet dat onze overheid haar eigen huishoudboekje niet op orde heeft. En als u aflost worden uw schuld en daarmee de door u te betalen bedragen aan hypotheekrente minder. Voila, onze overheid hoeft daardoor minder hypotheekrenteaftrek te verstrekken!

De bankmanagers vinden het ook leuk als u (extra) aflost. Wan Want dan komt er op korte termijn meer geld naar ze toe. (En krijgen ze dus meer bonus?) Hoe dat in verdere toekomst moet zien ze dan wel.

Of u rente-winst kunt opstrijken door niet af te lossen, hangt natuurlijk helemaal van uw situatie af. Maar mijn indruk is dat ‘aflossen’ op dit moment gewoon een door overheid en banken gepushte hype is. Aangezien mijn hypotheekrente laag genoeg is laat ik ze gewoon roepen. Ik los niks extra af en stop die centen lekker ergens in een langjarige spaarrekening.

Ben jij van plan extra af te lossen op je hypotheek? Of stop je je geld liever in een goede spaarregeling? Laat het weten in de comments hieronder!


(2975 views)

1 Comment on Wel of niet je hypotheek (extra) aflossen?

  1. Als ik dit nu lees (januari 2015) is de situatie al weer veranderd. De spaarrente is al weer een stuk lager. Maar de hypotheekrente ook. Dus de afweging blijft moeilijk.

Comments are closed.