Vergrijzing geen direct gevaar voor woningmarkt


Al enkele decennia waarschuwen trendwatchers voor de ingrijpende gevolgen die de vergrijzing van onze bevolking kan hebben voor de woningmarkt. Nederland vergrijst snel en een krimp van de bevolking (zoals in Duitsland en een aantal landen in Oost-Europa) zou op de loer liggen. Grootschalige leegstand in de woningbouw en ‘spookdorpen’ vormen het schrikbeeld. Het eerste cohort van de ‘Babyboomers’ (de na-oorlogse geboortegolf, geboren in de jaren 1945-1965) is onderhand op de leeftijd dat zij binnen enkele jaren de zelfstandige woning verlaat en de Nederlandse huizenmarkt zal overspoelen met koophuizen. Het gevolg zou dan moeten zijn dat de huizenprijzen gaan kelderen. Tja. Gaat dat nu echt allemaal gebeuren? Ik geef u 9 redenen waarom het in Nederland allemaal wel mee zal vallen met de gevolgen die de vergrijzing zal hebben voor de woningmarkt.

Vergrijzing
(Vergrijzing slaat overal toe…)

1. De Babyboom wordt vaak voorgesteld als een scherp afgebakende periode van 20 jaar waarin het aantal geboortes uitzonderlijk veel hoger lag dan in de jaren ervoor en erna. In werkelijkheid was er alleen in 1946 en 1947 sprake van een èchte babyboom. Het aantal levendgeborenen lag in die jaren 30-35% hoger dan in 1945. In de periode 1948-1965 was het aantal geboortes weliswaar hoog, maar het kwam niet in de buurt van de piek van 1946-1947. Na 1965 daalde het aantal nieuwgeborenen ongeveer tot het niveau van voor de Tweede Wereldoorlog. Maar die daling ging niet abrupt en duurde ongeveer 10 jaar. In de periode 1975-2000 is het aantal levendgeborenen zelfs weer gestaag geklommen. Overigens is dit allemaal geredeneerd vanuit absolute aantallen. Wanneer gekeken wordt naar het geboorte-overschot (dat is het geboortecijfer (aantal levendgeborenen per 1.000 inwoners) gecompenseerd door het sterftecijfer (aantal sterfgevallen per 1.000 inwoners)), dan blijkt dat de bevolkingsgroei in Nederland al 70 jaar een dalende trend vertoont. Maar het gaat heel rustig, stapje voor stapje. En de gevolgen voor de woningmarkt zullen daardoor ook geleidelijk verlopen. Zie dit artikel voor de geboorte en sterfte in Nederland sinds 1900.

2. Door de toenemende levensverwachting (en vooral de toename van het aantal gezonde jaren) en het steeds verder uitkleden van de zorg, verandert het leefpatroon van ouderen. De komende generaties ouderen blijven waarschijnlijk langer zelfstandig wonen dan de generaties ervoor. Ook hierdoor zullen de gevolgen van de Babyboom op de woningmarkt over een langere periode worden gespreid dan aanvankelijk gedacht.

3. Het is een tijd gangbaar geweest dat ouderen hun koopwoning inruilden voor een huurwoning. Tegenwoordig komt het echter steeds vaker voor dat ouderen hun koopwoning inruilen voor een andere koopwoning (kleiner en met meer voorzieningen die passen bij hun leeftijd). Zie dit onderzoek van het SCP. Pas wanneer deze ouderen komen te overlijden gaat hun woning in de verkoop. Of zelfs dan niet, als de eventuele kinderen de woning graag willen behouden.

4. Veel ouderen hebben een ‘wooncarrière’ van vele decennia achter de rug. Daardoor wonen zij relatief vaak in de hogere marktsegmenten. Zodra zij hun koopwoningen op de markt brengen verstoort dat vooral de huizenprijzen in het hogere marktsegment. De huizenprijzen aan de onderkant en in het middensegment van de huizenmarkt zullen hier mogelijk minder gevolgen van ondervinden.

5. De huidige ouderen vormen een generatie waarvoor eigen woningbezit gedurende de jonge jaren niet gangbaar was. Het eerste cohort Babyboomers is nu 65-70 jaar en bestaat voor zo’n 65% uit huiseigenaren. Onder de generaties daarna is een koopwoning nog veel gewoner. Het cohort dat geboren is in 1975-1980 bereikte op 35-jarige leeftijd al 65% eigenwoningbezit. Die grotere koopbereidheid onder jongere generaties kan er toe bijdragen dat de koopwoningen van Babyboomers relatief makkelijk door de markt worden opgenomen. Zie dit onderzoek van het SCP

6. Ondanks dat de vergrijzing zijn stempel drukt op de Nederlandse bevolkingsontwikkeling, groeit de Nederlandse bevolking nog steeds. In 1950 telde Nederland 10 miljoen inwoners. In 1957 werd al de 11 miljoen bereikt. De 12 miljoen kwam in 1963 en de 13 miljoen in 1970. Daarna duurde het volgende miljoen steeds langer. De 16 miljoen werd in 2001 bereikt en in 2014 telde Nederland 16,9 miljoen inwoners. In 2015 wordt de 17 miljoen bereikt waarmee het laatste miljoen 14 jaar heeft geduurd. Maar groei is er nog steeds. En meer inwoners leiden bij een gelijkblijvend landoppervlak (onder normale omstandigheden; dus geen oorlog, overstromingen, diepe economische recessie, enzovoort) tot een steeds schaarsere ruimte en een voortdurende behoefte aan meer woningen.

7. Het CBS becijfert dat als de huidige dalende trends in geboorte en migratie onveranderd doorzetten, de Nederlandse bevolking tot 2060 zal blijven groeien en dan een piek zal kennen van 17,9 miljoen. Volgens het CBS zal de Nederlandse bevolking dus pas over 45 jaar gaan krimpen. Als dat waar is mag de komende decennia nog steeds worden gerekend op een zeer gestaag toenemende druk op de huizenmarkt. Het is echter onmogelijk te voorspellen hoe de geboorte- en migratiecijfers zich de komende decennia zullen ontwikkelen. Anno 2015 zijn er signalen die er op duiden dat de immigratie naar Nederland weer zal toenemen. Vanuit diverse brandhaarden in de wereld komen steeds meer vluchtelingen naar Europa, en dus ook naar Nederland. Het CBS geeft inmiddels aan dat het aantal asielaanvragen in 2014 is verdubbeld ten opzichte van 2013. Veel asielzoekers zullen hier tijdelijk verblijven, maar voor anderen zal het verblijf permanent zijn. Dat leidt in Nederland tot extra druk op de woningmarkt. De Europese Unie liet onlangs zelfs weten dat landen zoals Nederland meer asielzoekers moeten opnemen. Kortom; ook vanuit dit front meer druk op de woningmarkt dan eerder gedacht.

8. Het aantal woningen waaraan behoefte is hangt niet alleen af van de omvang van de bevolking maar ook van het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens neemt in Nederland al tientallen jaren sterker toe dan het aantal inwoners. Vreemd genoeg is het juist mede de vergrijzing die hier toe bijdraagt. Steeds meer echtparen scheiden van elkaar op latere leeftijd. Pas wanneer de volwassen kinderen het huis uit zijn komen 50- en 60-plussers tot de conclusie dat zij een nieuw leven willen beginnen. Hier zorgt vergrijzing dus juist voor een hogere vraag naar woningen.

9. En uiteindelijk: de markt past zich aan. Toen vanaf 2008 de huizenprijzen daalden, werd er direct veel minder gebouwd. De woningvoorraad groeide daardoor veel minder snel waardoor de prijzen van bestaande woningen relatief weinig onder druk kwamen te staan. Zo kan het ook verlopen wanneer toch nog onverhoopt veel koopwoningen van Babyboomers in korte tijd op de markt komen; bouwend Nederland zal gewoonweg minder bakstenen aanslepen en zich focussen op verbouw en ombouw afgestemd op nieuwe behoeftes en nieuwe doelgroepen.

Concluderend; Ja, de Nederlandse bevolking wordt gekenmerkt door een relatief hoog aantal geboortes tussen 1945 en 1965. Op enig moment komen de woningen van deze ‘grijze generatie’ op de markt. Maar deze ontwikkeling zal zich spreiden over vele jaren. En er zijn veel factoren die zorgen voor een blijvende vraag naar woningen in Nederland waardoor de vergrijzing de komende jaren geen acuut gevaar zal opleveren voor de woningmarkt. De Nederlandse politiek heeft dus nog gelegenheid om passend en verstandig beleid te maken om met deze situatie om te gaan. Maar dat moet dan wel nu gebeuren…


(1691 views)