Koophuizen Nederland voor altijd ‘duur’?


Ik heb het op deze site al zo vaak geroepen: Ja, koophuizen in Nederland zijn relatief duur in vergelijking met het buitenland, maar daar zijn veel logische redenen voor.

Zie daarvoor bijvoorbeeld mijn artikel:
hoge huizenprijzen logisch

In Nederland bevindt zich echter een luidruchtige categorie boe-roepers die vinden dat de huizenprijzen gehalveerd moeten worden. Want dan kunnen zij eindelijk hun felbegeerde doorzonnertje aanschaffen.

Deze mensen maken een categorische denkfout met voor hen verstrekkende gevolgen.
Natuurlijk is het in theorie mogelijk dat de huizenprijzen een keer zullen halveren. Maar een koophuis is een type goed waarbij de prijzen in de regel alleen dalen als mensen het niet meer kunnen of willen kopen.

kasteel
(Ben al een tijdje niet meer dol op oude huizen (vanwege onderhoud en eventueel ongemak), maar voor zo’n pandje maak ik graag een uitzondering…)

Want in principe wil iedereen uiteindelijk een eigen woning. Een mooie plek die helemaal van jou is. Waarvan de huisbaas niet bepaalt welke kleur je het tuinhek verft en waarbij je niet jaren hoeft te wachten op een nieuwe toiletpot. Een huis waarvan de maandlasten niet ieder jaar met een onredelijk percentage worden verhoogd. Een pand dat uiteindelijk helemaal van jou is zonder dat je er noemenswaardige maandlasten voor hoeft te betalen.

Vaak wordt gesuggereerd dat een koophuis veel meer geld kost dan een huurwoning vanwege onderhoudswerkzaamheden en reparaties die je als eigenaar zelf moet betalen. Maar de huurder betaalt die lasten natuurlijk ook want de huisbaas verrekent al die kosten gewoon in de huur. De huurder betaalt daarboven ook nog eens een extra winstpercentage omdat de huisbaas er graag een centje aan verdient.

Ook hoor ik nog wel eens dat ik als huiseigenaar door de bank wordt uitgeknepen en dat de huurder daar geen last van heeft. Hoe naïef. De huisbaas heeft ook een hypotheek en belast al die dwaze bankiersbonussen gewoon door aan de huurder.

De enige spekkopers onder de huurders zijn degenen die er een flinke subsidie op krijgen zonder tegenprestatie. Wie huurt in de sociale sector en huursubsidie krijgt, tja, voor zo iemand is huren inderdaad goedkoop. Maar dat goedkope wonen wordt geheel mogelijk gemaakt door degenen die al die subsidies mogen ophoesten.

Dat hypotheekrenteaftrek een koperssubsidie is is een onnozele mythe. Hypotheekrenteaftrek is geen subsidie, het is een korting op een schandalige sloot belasting die je als koper ieder jaar in een bodemloze put mag afstorten. Het was onlangs weer even slikken bij de belastingaangifte. Ondanks dat ik met mijn salaris maar tot de middenmoot behoor betaal ik jaarlijks een som inkomstenbelasting waar ik een volledig bijstandshuishouden permanent van op sleeptouw mag nemen. Dat is de fiscale straf die je in Nederland krijgt voor hard werken.

Hoe dan ook…

Toen in 2008 de klad kwam in de huizenmarkt liet de halverings-lobby luid van zich horen. Dit was het begin van het einde en de huizenprijzen moesten drastisch zakken. Daar zou de woningmarkt ‘gezonder’ van worden. Nou niet dus.

De huizenprijzen zijn tussen 2008 en 2013 circa 21 procent gedaald (en daarna weer enigszins gestegen). Zie het Vastgoeddashboard van het Kadaster voor deze cijfers.

De huizenmarkt is daar echter niet ‘gezonder’ op geworden. Want de huizenprijzen daalden omdat steeds meer mensen tussen 2008 en 2013 geen huis meer konden kopen. Stijgende werkloosheid, loonmatiging en strenge hypotheekregels waren de oorzaak, dalende huizenprijzen waren het gevolg. In zo’n situatie zijn dalende huizenprijzen vooral interessant voor speculanten die voldoende cash hebben om hele panden uit eigen portemonnee te betalen. Voor u en mij werd het eigenlijk nog moeilijker om een huis te kopen en dus bleven de huizen in verhouding gewoon hartstikke ‘duur’.

Dat doet een beetje denken aan de periode 1978-1982. Toen zakten de huizenprijzen in korte tijd circa 40%. Maar ook toen was de daling van de huizenprijzen een resultante van ongunstige economische omstandigheden. De hypotheekrente knalde namelijk vanaf 1978 omhoog. Begin jaren ’80 was het niet ongebruikelijk dat een hypotheek met looptijd van 5 jaar uitkwam op een rentepercentage van 13%! Daardoor konden hele volksstammen plotseling geen hypotheek meer afsluiten omdat de maandlasten niet waren op te brengen. Ook toen kon alleen een beperkte categorie Nederlanders profiteren van de gedaalde huizenprijzen.

Hoe nu verder? Blijven de koopwoningen daarmee voor altijd ‘duur’?
Misschien wel.

Huiseigenaarschap impliceert een ingrijpende financiële verplichting, mogelijk voor de rest van je leven. Verkopen met verlies kan tot grote financiële problemen leiden. Verkopen met winst kan leiden tot een zonnige financiële toekomst. Dus geen enkele huiseigenaar verlaagt de vraagprijs van zijn woning vanwege het feit dat boe-roepers zich tekort gedaan voelen. De meeste huiseigenaren streven bij verkoop gewoon naar een voor dat moment maximale opbrengst. Die maximale opbrengst is niet een soort redelijk gemiddelde dat binnen uw of mijn bereik ligt. Neen, de maximale opbrengst is gewoon de hoogste prijs die één individu op het gewenste verkoopmoment bereid is te betalen. Een verkoper heeft echt maar één koper nodig. En al die anderen die die prijs niet kunnen betalen hebben gewoon pech gehad.

Anno 2015 komen de Europese economieën langzaam uit het slop, de banken versoepelen hun leenvoorwaarden en het is niet uitgesloten dat de hypotheekrente de komende jaren blijft dalen. Als dat allemaal zo zou zijn, wordt het voor u en mij weer makkelijker om tegen de huidige prijzen een woning te kopen. Dus zullen de prijzen vanzelf weer gaan stijgen. Want iedere verkoper die voelt dat u het kunt betalen verhoogt de prijs. Er is zelfs een speciale beroepsgroep opgericht om er voor te zorgen dat dat gebeurt; de makelaardij.

En ja hoor, partijen die daar belang bij hebben (makelaars, banken) voorspellen al weer dat de huizenprijzen over 10 jaar hoger zullen zijn dan ooit tevoren. Zelfs overheidsinstanties die het niet veel kan schelen omdat zij hun geld toch wel krijgen (gemeentes, Kadaster) constateren dat de huizenprijzen weer stijgen.

Zolang Nederland een klein land is met relatief veel inwoners, waar het veilig en politiek stabiel is, dat in verhouding tot de rest van de wereld welvarend is en waar het klimaat geen extremen kent, zal een eigen woning op een leuk plekje (bij voorkeur met een tuintje en een gratis parkeerplaats) het ideaal van velen blijven. En dus zullen koopwoningen altijd zo duur zijn dat u ze net wel of net niet kunt kopen.

Alleen als het oorlog wordt of de boel overstroomt, dan worden huizen spotgoedkoop. Maar tegen die tijd heeft zelfs de halveringslobby er geen belangstelling meer voor.


(2505 views)

3 Comments on Koophuizen Nederland voor altijd ‘duur’?

  1. Je ziet een keihard feit op meta-niveau over het hoofd Hans; ook in Nederland krijgen we te maken met de keiharde post-vergrijzing symptomen zoals spookdorpen met leegstaande huizen die voor een appel en een ei te koop zijn etc etc…

  2. Administrator // May 15, 2015 at 11:20 am //

    Hallo Jeroen,

    Bedankt voor je commentaar.

    De vergrijzing zie ik niet over het hoofd, dat is op mijn leeftijd bijna niet mogelijk. Ik denk juist dat de gevolgen die de vergrijzing op onze woningmarkt heeft soms worden overschat. Daar heb ik gelijk maar een heel artikel over geschreven. Naar aanleiding van jouw comment dus. Zie http://www.hansnetten.com/huizen-en-wonen/vergrijzing-steeds-minder-een-gevaar-voor-woningmarkt.html/.

  3. Huizenprijzen in Nederland zijn sinds midden jaren negentig extreem hard gestegen, waarbij ze 3 tot soms 4 keer over de kop zijn gegaan. Dit heeft een gigantische zeepbel tot gevolg gehad die in 2008 geknapt is en dit heeft puur en alleen te maken met veel te ruime mogelijkheden tot kredietverlening.

    De huidige beperkingen van deze leenmogelijkheden zullen ervoor zorgen dat huizenprijzen op dit niveau blijven of zullen zakken. Ik doel dan op de beperking van de LTV tot 100% of misschien lager en de maximumhypotheek die je kunt krijgen. Het IMF waarschuwt al jaren dat de huizenprijzen in NL gevaarlijk hoog zijn.

    Feitelijk onjuist is dat de huizenprijzen alweer aan het stijgen zijn. Dit hangt af van de regio waar je woont en het type huis waar je over spreekt. Sla de cijfers van het CBS er maar eens op na.

    De huidige lichte stijgingen komen puur en alleen door de lage rente en het feit dat huurders hun woning uitgejaagd worden, waarbij een VVD-minister met exorbitante huursverhogingen nivelleringsbeleid uitvoert op een schandalige manier. De regering dwingt hiermee mensen die betaalbaar willen huren een huis te kopen, met kunstmatige vraag tot gevolg. Ook de extreem lage rente is kunstmatig en een teken dat we nog steeds in economisch zwaar weer verkeren. Gaat het straks economisch verder de verkeerde kant uit, en dat is zeker niet ondenkbaar, dan zal de huizenmarkt ook weer een flinke klap kunnen krijgen.

Leave a comment

Your email address will not be published.


*